2 Lưu Ý Về Thẩm Quyền Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sở hữu Nhà Ở Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất*

Tiếp nối loạt bài viết về tranh chấp đất đai, trong bài viết tranh chấp về quyền sở hữu nhà cửa này, Lac Duy & Associates sẽ mang đến cho quý bạn đọc những lưu ý về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp tranh chấp phổ biến của tranh chấp đất đai. Và đối với trường hợp tranh chấp quyền sở hữu nhà ở này, chúng ta có những lưu ý về thẩm quyền như sau:

1. Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở

Theo Quyết định số 297/QĐ-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định số 297/QĐ-CT, Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991

Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQGH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991, thì tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân (“UBND”), không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở

Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau:

Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Trường hợp thứ nhất: Đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất;

• Trường hợp thứ hai: Đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Trường hợp thứ ba: UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản;

Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp GCNQSĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Trên đây là những lưu ý về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong trường hợp cần thông tin chi tiết hoặc các thông tin khác trong lĩnh vực liên quan, bạn đọc có thể liên hệ Lac Duy & Associates để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

* Bài viết dựa trên việc tham khảo bài viết Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay của Ths. Đoàn Thị Ngọc Hải đăng trên Tạp chí Tòa án ngày 11 tháng 03 năm 2019