Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp và thường hay xảy ra tình trạng người dân không biết đến đâu, cơ quan nào để giải quyết tranh chấp của mình hay về trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai hoặc mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai, những lưu ý khi sảy ra tranh chấp đất đai. Trong bài viết này, Lac Duy & Associates sẽ cung cấp cho quý bạn đọc tổng quan về tranh chấp đất đai bao gồm tất cả những gì mà Bạn cần quan tâm khi Bạn đang vướng vào một vụ việc tranh chấp đất đai.
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Khoản 24 Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” Theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.
Có không ít người bị nhầm lẫn trong việc xác định tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai dẫn đến việc áp dụng sai thủ tục giải quyết tranh chấp. Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất. Các loại tranh chấp liên quan đến đất đai phổ biến bao gồm:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…);
- Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
2.1 Hòa giải tranh chấp đất đai
2.1.1 Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Theo quy định tại Điều 202.1 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải thông qua 02 hình thức:
- Hình thức 1: Tự hòa giải;
- Hình thức 2: Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Hòa giải viên ở cơ sở sẽ hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp với nhau. Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích vì vậy kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
2.2.2 Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Đây là thủ tục bắt buộc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.[1] Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai khi có Đơn Yêu Cầu.
Hòa giải tranh chấp đất đai ở Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xảy 1 trong 2 trường hợp sau đây:
- Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp)
Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi Biên Bản Hòa Giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
- Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp cụ thể mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện tại Tòa án, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết).
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên Bản Hòa Giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
2.2 Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết sau:[2]
- Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp).
- Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp (theo quy định của pháp luật).
2.3 Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ Điều 203.1 và Điều 203.2 Luật Đất đai 2013, những tranh chấp đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai không yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.
Theo đó, để khởi kiện tranh chấp đất đai thì cần phải có đủ các điều kiện sau:
- Người khởi kiện có quyền khởi kiện;
- Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc;
- Tranh chấp chưa được giải quyết;
- Tranh chấp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
[1] Điều 202.2 Luật Đất đai 2013
[2] Điều 203.2 Luật Đất đai 2013
3. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……(1), ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Kính gửi: Toà án nhân dân (2)……………………………………
Người khởi kiện: (3)………………………………………………………………………………………………………
Địa chỉ: (4) ……………………………………………………………………………………………………………………
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………………. (nếu có)
Người bị kiện: (5)………………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ (6) …………………………………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………………. (nếu có)
Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)……………………………………………………………..
Địa chỉ: (8)…………………………………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………………(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử : …………………………………………(nếu có)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………………………………………………………..
Địa chỉ: (10) …………………………………………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..………………. (nếu có)
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)…………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………………………………………
Người làm chứng (nếu có) (12)…………………………………………………………………………………………
Địa chỉ: (13) …………………………………………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……………………………….………… (nếu có)
Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)………………………………………
1………………………………………………………………………………………………………………………………….
2………………………………………………………………………………………………………………………………….
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) …………..
Người khởi kiện (16)
(ký ghi rõ họ tên)
Hướng dẫn sử dụng mẫu số 23-DS:
(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).
(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.
(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.
(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).
(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).
(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).
(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.
(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).
(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).
(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.
4. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện. Đối với mỗi trường hợp tranh chấp sẽ có quy định riêng về thời hiệu khởi kiện.
Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:
- Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
- Trường hợp khác do luật quy định.”
Theo đó,tranh chấp đất đai thuộc một trong những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.Khi một trong các bên nhận thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm vào bất kỳ thời điểm nào thì đều có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật và việc khởi kiện không bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định.
Đương sự cần lưu ý xác định tranh chấp của mình là trường hợp tranh chấp thuộc tranh chấp đất đai hay tranh chấp liên quan đến đất đai để áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp phù hợp. Bởi lẽ, tranh chấp đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện nhưng tranh chấp liên quan đến đất đai thì có áp dụng thời hiệu khởi kiện và tùy vào loại tranh chấp cụ thể sẽ có thời hiệu khởi kiện riêng. Việc xác định sai tranh chấp sẽ dẫn đến việc đương sự có thể sẽ bỏ lỡ thời hiệu khởi kiện và không thể yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình được nữa.
Và một lưu ý nữa đó là tranh chấp đất đai phải qua thủ tục tiền tố tụng bắt buộc là Hòa giải tại cơ sở (cấp xã, phường) trước khi nộp đơn tại Tòa án. Vì vậy, đương sự chỉ được yêu cầu Tòa án giải quyết khi sau khi đã Hòa giải tại cơ sở.
5. Lưu ý khi khởi kiện tranh chấp đất đai
5.1 Xác định tranh chấp có đúng là tranh chấp đất đai hay không?
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Và vì thủ tục giải quyết hai loại tranh chấp này khác nhau dẫn đến việc giải quyết không đúng thẩm quyền cũng như không đúng thủ tục.
[1]Tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.
Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất. Các loại tranh chấp liên quan đến đất đai phổ biến bao gồm:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…);
- Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
5.2 Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015” Có nghĩa là, trước khi khởi kiện tại Tòa án thì tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
5.3 Xem xét khả năng thắng kiện
Trước khi quyết định khởi kiện tại Tòa án thì người khởi kiện cần phải xem xét khả năng thắng kiện vì:
- Nếu thua kiện thì người khởi kiện phải đóng án phí. Đặc biệt, đối với những tranh chấp mà tài sản có giá trị càng cao thì án phí càng cao;
- Thời gian khởi kiện ở Tòa án thường kéo dài đòi hỏi người khởi kiện phải tốn thời gian theo sát quá trình giải quyết vụ án.
Căn cứ để người khởi kiện xem xét khả năng thắng kiện của mình chính là chứng cứ. Người khởi kiện phải có những chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu tranh chấp đất đai của mình là đúng. Để trở thành chứng cứ thì phải có 03 thuộc tính: Tính khách quan; Tính liên quan đến tình tiết vụ án; Tính hợp pháp.[2] Người khởi kiện cần lưu ý xem xét hoặc nhờ đến luật sư xem xét những chứng cứ mình đưa ra có đảm bảo quy định về chứng cứ của pháp luật hay không, có chứng minh được yêu cầu khởi kiện của mình là đúng hay không trước khi khởi kiện để không phải hao tốn thời gian và tiền bạc.
5.4 Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi hoàn thiện hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện phải nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác định thẩm quyền theo loại việc
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án.
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp
Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ
Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
5.5 Biết được mức án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai
Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:
| TT | Án phí dân sự sơ thẩm | Mức án phí |
| 1 | Tranh chấp về dân sự (gồm cả đất đai) không có giá ngạch | 300.000 đồng |
| 2 | Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch | |
| 2.1. | Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| 2.2. | Từ trên 06 đến 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| 2.3. | Từ trên 400 đến 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng. |
| 2.4. | Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng. |
| 2.5. | Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng. |
| 2.6. | Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng. |
5.6 Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án kéo dài
Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm như sau:
- Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể: Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
- Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Có thể thấy rằng, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
6. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
6.1 Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở
Theo Quyết định số 297/QĐ-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định số 297/QĐ-CT, Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQGH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991, thì tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân (“UBND”), không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu nhà không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở
Tranh chấp về quyền sở hữu nhà không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Trường hợp thứ nhất: Đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Trường hợp thứ hai: Đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Trường hợp thứ ba: UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản;
Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp GCNQSĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).