Khởi Kiện Tranh chấp đất đai được xem là một trong số các tranh chấp phổ biến và mang tính phức tạp. Có nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai như thỏa thuận, hòa giải, khởi kiện. Hiện tại, không ít người lựa chọn phương thức khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Vậy, khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người khởi kiện tranh chấp đất đai cần lưu ý và tuân thủ các nguyên tắc nào để đảm bảo đúng trình tự, thủ tục luật định? Trong bài viết này, Lac Duy & Associates sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những lưu ý khi khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
1. Xác định tranh chấp có đúng là tranh chấp đất đai hay không?
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Và vì thủ tục giải quyết hai loại tranh chấp này khác nhau dẫn đến việc giải quyết không đúng thẩm quyền cũng như không đúng thủ tục.
[1]Tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.
Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất. Các loại tranh chấp liên quan đến đất đai phổ biến bao gồm:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…);
- Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Có thể bạn quan tâm: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai đúng luật
2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015” Có nghĩa là, trước khi khởi kiện tại Tòa án thì tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Có thể bạn quan tâm: Trình tự hòa giải tranh chấp đất đai
3. Xem xét khả năng thắng kiện
Trước khi quyết định khởi kiện tại Tòa án thì người khởi kiện cần phải xem xét khả năng thắng kiện vì:
- Nếu thua kiện thì người khởi kiện phải đóng án phí. Đặc biệt, đối với những tranh chấp mà tài sản có giá trị càng cao thì án phí càng cao;
- Thời gian khởi kiện ở Tòa án thường kéo dài đòi hỏi người khởi kiện phải tốn thời gian theo sát quá trình giải quyết vụ án.
Căn cứ để người khởi kiện xem xét khả năng thắng kiện của mình chính là chứng cứ. Người khởi kiện phải có những chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu tranh chấp đất đai của mình là đúng. Để trở thành chứng cứ thì phải có 03 thuộc tính:
Tính khách quan; Tính liên quan đến tình tiết vụ án; Tính hợp pháp.[2] Người khởi kiện cần lưu ý xem xét hoặc nhờ đến luật sư xem xét những chứng cứ mình đưa ra có đảm bảo quy định về chứng cứ của pháp luật hay không, có chứng minh được yêu cầu khởi kiện của mình là đúng hay không trước khi khởi kiện để không phải hao tốn thời gian và tiền bạc.
Có thể bạn quan tâm: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
4. Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi hoàn thiện hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện phải nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác định thẩm quyền theo loại việc
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án.
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp
Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ
Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
5. Biết được mức án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai
Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:
| TT | Án phí dân sự sơ thẩm | Mức án phí |
| 1 | Tranh chấp về dân sự (gồm cả đất đai) không có giá ngạch | 300.000 đồng |
| 2 | Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch | |
| 2.1. | Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| 2.2. | Từ trên 06 đến 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| 2.3. | Từ trên 400 đến 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng. |
| 2.4. | Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng. |
| 2.5. | Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng. |
| 2.6. | Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng. |
6. Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án kéo dài
Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm như sau:
- Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể: Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
- Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Có thể thấy rằng, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Trên đây là những thông tin cần thiết về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án. Trường hợp, cần thông tin chi tiết hoặc các thông tin khác trong lĩnh vực liên quan, bạn đọc có thể liên hệ Lac Duy & Associates để được tư vấn về tranh chấp đất đai và hỗ trợ kịp thời. Trân trọng.
[1] Điều 3.24 Luật Đất đai 2013
[2] Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015